EN timeshare er en type ferie losji vanligvis plassert på eller i nærheten av en feriested anlegget. De ligner veldig på ferieleiligheter (se andre hjem); en timeshare selges imidlertid ikke som en enkelt eiendom. I stedet selges timeshare i ukentlige tidsluker eller intervaller, og timeshare-enheten deles mellom potensielt 52 forskjellige eiere. Tidsdeler har blitt solgt som faste uker, flytende uker, roterende uker og sist som ferieklubber eller medlemskap samt punktbaserte systemer.
Det fine utskriften
Mens formatet på disse transaksjonene varierer, innebærer de vanligvis kjøp av ett rom eller en suite på et feriested i en uke i året, enten på lang sikt (30-99 år) eller som faktisk registrert (skjøtet) eierskap til evig tid . Kostnadene er høye: $ 18 000 (amerikanske dollar, 2006) eller mer på forhånd, etterfulgt av HOA (huseierforening) eller vedlikeholdsavgifter på $ 500 / år og oppover, som fortsetter så lenge reiselederen eier timeshare.
Advokatens detaljer om hva du får veldig vidt:
- En skjøtet eiendom indikerer at du lovlig eier en brøkandel av bygninger eller land, angivelig til evig tid, inkludert alle forpliktelser.
- En "bruksrett" er ikke eierskap; det er en langsiktig leieavtale, betalt på forhånd, som fortsetter tiår inn i fremtiden. Det brukes ofte i land som Mexico der lokal lovgivning begrenser utlendinger fra å kjøpe land.
- En annen variant er å selge eierskap ikke i selve landet (en "hjemuke" i en bestemt romtype, i ett bestemt feriested), men å selge en interesse i selskapet eller tilliten som eier eller driver feriestedet.
De faktiske resultatene varierer like mye:
- Faste uker var den opprinnelige modellen, eierskap for samme uke hvert år på samme eiendom. De fleste "eldre timeshare" -eiendommer - uavhengige eiendommer bygget av utviklere for tjue eller flere år siden, solgt ut som individuelle timeshare og overlevert til huseierforeninger uten videre involvering fra de opprinnelige arrangørene og uten ytterligere salgsinnsats - faller inn i denne kategorien.
- Roterende uker (noen ganger feilmerkede "flex-uker") flytter hver eier til en annen uke hvert år i en fast tidsplan. Noen ganger lander dette i høysesongen, noen ganger lander dette for langt utenfor sesongen til å være til nytte, men i teorien får hver eier en førsteklasses tid i det minste en del av tiden.
- Flytende uker er litt mer fleksible; potensielle eiere kjøper en uke i året i en bestemt sesong uten å forplikte seg til spesifikke datoer (som kan velges hvert år, avhengig av tilgjengelighet).
- Ferieklubber, medlemskap og punktbaserte systemer tilbys av store kjeder med flere egenskaper; kjøperen får et visst antall "poeng" som kan innløses for overnatting hvert år hvor som helst i kjeden, men mer ønskelige tider og steder koster flere poeng.
Hvis du har tid i en timeshare som du ikke har tenkt å bruke, kan det være noen alternativer:
- Noen operatører kan være villige til å leie ut rommene til andre reisende, hvis eiendommen fortsatt annonserer for kortvarige hotellopphold.
- Du kan kanskje bytte plass med en annen reisende ved hjelp av en hjemmeoppholdsnettverk eller gjestfrihetsutveksling modell hvis plasseringen er ønskelig og reglene for timeshare tillater.
- Bedrifter som Resort Condominiums International (RCI) og Interval International (II) fungere som meglere av timeshare-utveksling, igjen underlagt reglene for timeshare.
Likevel er det en risiko - hvis det du holder på er ganske enkelt en dårlig avtale, ingen vil ønske å kjøpe ut stillingen din, og du vil bli igjen med å betale kostbare årlige vedlikeholdsavgifter for en fritidseiendom som du aldri bruker.
Så er det spørsmålet om hva som skjer hvis selskapet som driver disse ordningene går konkurs. I noen av disse ordningene holder du fremdeles eiendomsskjøte (med tilhørende eierforpliktelser), i andre kan du sitte igjen med ingenting.
Arrangørene av disse forskjellige ordningene er raske til å påpeke at disse ofte er billigere (og mindre vedlikeholdskrevende) enn å kjøpe en full andre bolig, for eksempel en hytte. En mer meningsfull sammenligning vil være mellom timeshare og hoteller eller annen utleie. Hvis du bor på samme sted (eller en eiendom i samme gruppe) en uke i året, hvert år, i et tiår eller mer, kanskje bryte selv på en timeshare. Kanskje rommene og fasilitetene er bedre eller mer romslige enn den vanlige leien du får for pengene, men stol ikke på arrangørens sammenligning.
Omvendt, hvis dette går dårlig, kan du sitte fast med en enhet som ingen ønsker å kjøpe, og som fortsetter å påløpe årlig vedlikehold, eiendomsskatt og HOA-avgifter, selv når du ikke bruker anlegget. I verre fall er dette verdt mindre enn ingenting - en forpliktelse i stedet for en eiendel - og du vil kanskje ikke engang kunne gi bort eierandelen din i en problematisk timeshare-eiendom. Den opprinnelige arrangøren er ikke forpliktet til å ta dette tilbake, selv ikke gratis. Det er mange eldre folk som er låst inn i € 450–900 / år vedlikeholdsbetalinger for timeshare-feriehus som de ikke lenger bruker og ikke klarer å selge.
Fallgruver
En timeshare-kontrakt er en kompleks eiendomstransaksjon med mange fallgruver. Ikke signer en uten ekspertråd.
For den reisende kan en timeshare være ufleksibel ved at den representerer en forpliktelse til å feriere på samme sted (eller et sted under samme eierskap) en uke i året, hvert år. Dette kan være vanskelig i år når den reisende ikke har en uke gratis, ikke har råd til å ta en tur eller foretrekker å feriere andre steder. En avbestilling i siste øyeblikk vil sannsynligvis være vanskelig eller umulig hvis det er planendringer. Timeshares har også en høy kostnad på forhånd, da de må kjøpes på forhånd, ikke bare leies.
Det er også vanskelig å forutsi om et hotell som var et bra sted å bo i år, vil beholde de samme standardene og den samme markedsposisjonen i fremtiden. Noen ganger blir en eiendom renovert og oppgradert, med en tilsvarende økning i prisene; noen ganger går en eiendom eller en destinasjon ned gjennom mange års forsømmelse. Noen en gang populære feriedestinasjoner har til og med blitt spøkelsesbyer. Hvis det du fikk er et klubbmedlemskap, kan forfallet påvirke alle selskapets lokaler - det kan ha økonomiske vanskeligheter, eller det kan ha sluttet å prøve å tiltrekke seg nye kunder, eller lokke dem under et nytt navn.
Selv om en eiendom får en stor ansiktsløftning eller renovering, må eierne av timeshare betale for det arbeidet i høyere HOA / vedlikeholdsavgifter. Å oppløse en forening eller konvertere en eksisterende timeshare-bygning til et annet formål (for eksempel leiligheter eller leiligheter) senere kan være vanskelig eller umulig på grunn av den fragmenterte eierstrukturen; det er vanskelig å få alle eiere til å godta et enkelt handlingsforløp.
Som alle andre spill på eiendomsmarkedet, kan verdien av en enkelt timeshare stige eller falle over tid. En timeshare skal ikke betraktes som en investering; videresalgsverdien er langt lavere enn prisene opprinnelige høytrykksselgere fremmet da prosjektet ble lansert, hvis timeshare i det hele tatt kan selges. Det kan også være alt annet enn umulig å komme seg ut av noen av disse ordningene - selv om en person er syk, eldre eller konkurs (og derfor ikke er i stand til å reise), varierer vilkårene i kontraktene mye om arrangørene er forpliktet til å frivillig la den uheldige eieren forlate ordningen.
Tvilsomme taktikker har blitt brukt til å selge timeshare. En uoppfordret tonehøyde hevder at offeret har vunnet noe gratis - som for eksempel reise eller overnatting - men med noen stygge overraskelser i det små bokstaver; tilbudet inneholder flere skjulte kostnader enn en "Nigeria 419 "svindel med forhåndsgebyr og prisen på den antatte" freebie "er at reiseren blir tvunget til å sitte gjennom en lang salgspresshøyde under høyt trykk. Disse plassene kan være fullpakket med falske påstander om at timeshare uunngåelig vil øke i verdi og være enkle å komme ut av når som helst - noe som ofte ikke er sant.
I noen tilfeller er det ventelister med hundrevis av mennesker som prøver å komme seg ut av ugunstige timeshare-ordninger. For å legge fornærmelse mot skade, annonserer noen skruppelløse leverandører 'Vi kan gi deg kompensasjon for timeshare' og deretter utsetter den ulykkelige reiseren igjen for å utsette dem for nok et høytrykks salgstall for enda en timeshare. I noen tilfeller bryter aggressiv "hot room" -taktikk der potensielle ofre blir brukt med alkohol og utsatt for flere timers intensivt salgspress, lokal lovgivning. Hvis du har blitt misforstått, har fått beskjed om at du ikke kan gå ut av ordningen eller ønsker kompensasjon, kan du få juridisk rådgivning, selv om det kan koste penger, og det er ingen garantier for resultatet av søksmål.
For eierne av hotell og alpinanlegg representerer timeshares et låst marked og en lukrativ kilde til kapital. Dette kan forklare iveren til arrangørene av disse ordningene, samt noen av høytrykks salgstaktikken. For reiseren kan imidlertid en ubrukt timeshare bli en belastende løpende utgift; i noen tilfeller har vedlikeholdskostnadene økt med 400% i løpet av kontraktens levetid.
Hvis du må kjøpe, er det vanligvis billigere å kjøpe fra en medreisende som ikke lenger besøker eiendommen og ønsker å selge i stedet for å kjøpe direkte fra den opprinnelige arrangøren.